다발적인 악재도 불구, 기대치 이상의 상승장 시현에 성공

‘상저하고‘ 예상 벗어나 오히려 ’상고하고‘로 시장 마감

연말 카카오그룹의 회원권 매각 논란과 부동산 부실 PF 확대 부담

 

2023년 회원권시장은 자산시장의 기대치 이상의 선전에 힘입어 전반적인 상승세를 시현했고 이전보다 체질적으로 한층 견고한 면모를 보였다 할 수 있다. 비록 한동안 전적으로 코로나19 수혜를 바탕으로 시세가 지탱되기도 했고 투자수요 또한 그 영향에 기인한 것이라는 평가들이 다수였지만, 오히려 코로나19의 사회적 거리두기가 실질적으로 폐지된 작년 상반기 이후에도 예상과는 다른 상승장을 일궈 내는 데 성공했기 때문이다.

사실, 출발은 불안했다. 전년도에 이미 레고랜드 사태를 겪으면서 회사채 금리가 급등했고 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장에서는 금리를 감당하지 못해 수익성이 떨어지자, 이로 인해 중소형 건설사와 증권사, 일부 금융권까지 위기가 확산될 수 있다는 분위기가 만연했기 때문이다. 이에 따라 시장에도 관련 업체들의 매물들이 증가하면서 한때 회원권시세가 술렁였고 투자수요 이탈에 따른 하락세가 이어질 개연성이 높아 보였다.게다가 이 모든 배경에는 꺾일 줄 모르는 인플레이션현상과 급격한 금리인상 정책이 자리 잡고 있었기 때문에 단순한 시장논리로 상승장을 접근하기 에도 무리가 있었을 상황이었다.

그러나 우려했던 국내 PF와 회사채 사태는 이미 정부의 발 빠른 대처로 위기감이 격감해 있었고 글로벌 금융은 3월경 미국의 SVB(실리콘밸리 은행) 파산과 CS(크레디트 스위스) 은행의 위기가 무사히 종식되자 금융권의 신용경색 논란에는 점차 둔감해지는 분위기가 조성되기에 이르렀다.

이에 회원권시장도 안도랠리가 본격화하는 계기가 됐는데 이미 ACEPI (에이스회원권 회원권지수)는 지난해 3월에 단기 저항선으로 여겨지던 1250P(포인트)를 돌파하기에 이르렀고 대중제 개편안에 따른 시장위축의 우려나 4년 만에 찾아온 엘리뇨의 기상이변까지 이후의 상승세를 막지는 못했다.

그러나 이스라엘과 하마스 전쟁이 발발한 10월에 접어들면서 가을 시즌 효과가 서서히 감소하게 되었고 장기간 누적된 상승피로감에 시세가 일시적 으로나마 소폭 하락하는 계기가 되기도 했다. 이후 반발 매수세가 살아나며 상승종목수가 증가하기도 했으나 추가로 카카오그룹이 내부 쇄신 차원에서 골프회원권 매각으로 논란을 빚으면서 고가 및 초고가 회원권들의 상승세에 제동이 걸렸다.

그리고 12월에 이르러 시공능력 기준 16위권인 태영건설이 워크아웃을 신청했고 부동산 PF발 부실채권 논란이 재점화되는 양상이 빚어지면서 당장은 아니라도 시세에도 직간접적인 여파가 있을 것인지 우려를 낳기도 했다.

결국, 이상의 다발적 악재에도 불구하고 2023년 회원권시장은 전년도보다큰 폭의 상승세를 시현했으며 12월 22일 기준 ACEPI지수 상으로는 전년도 대비 10.2%P 상승한 1316P로 마감했다. 지역별로는 수도권이 포함된 중부권이 전년도보다 10.2% 상승하였고 뒤를 이어 위기론이 팽배했던 제주 권이 8.7% 올라 비상한 관심을 끌었다.

 

비운의 제주지역, 살아남은 회원권만 대박 행진

2023년 회원권시장에 또다시 제주가 시장의 화두로 떠올랐다. 실질적인 사회적 거리두기가 폐지되고 해외 골프투어도 급증하면서 제주도는 그야말로 비상이 걸렸고 이미 전년도에도 해당 지역권 종목들의 시세가 급등했던 상황이었기에 점차 그 역효과가 예측됐던 상황이었다.

아닌 게 아니라, 제주특별자치도의 조사 자료에 따르면 제주도는 지난 2023년 상반기 골프장 내장객이 117만 명 수준으로 전년도 같은 기간보다 19.7% 감소한 수치를 기록했던 터였다. 같은 기간 골프장경영협회도 상반기 골프장들의 업황을 발표했다. 협회가 조사한 골프장들의 순이익이 24.5% 줄었는데 제주의 경우 순이익 기준으로 114.8% 급감하면서 이번에는 제대로 위기가 찾아올 것이란 우려가 다분해 보였다. 하지만 막상 회원 권시장에서의 결과는 이들의 우려와 판이하게 엇갈리게 됐다.

먼저, 2023년 상승률 탑10 종목 중, 제주 나인브릿지 회원권이 122.2% 상승으로 1위에 등극했고 2위는 지난해에 이어 해비치제주가 71.4%를 기록한 사실이 놀랍다는 반응들이 나올 법하다. 한동안 2배 이상 시세가 상승한 종목이 나오는 경우가 드물었는데 다른 곳도 아닌 위기론이 부각된 제주지역 에서 2년 연속 최고치 상승종목을 배출을 했으니 이를 두고 해석이 분분하기도 했다.

물론, 제주도 지역은 지역적 특색과 한계에도 불구하고 30여 곳의 골프장이 밀집되어 있는 가운데, 상당수 골프장이 비회원제로 전환했기에 종목 선택의 여지가 제한적이고 해당 회원제 골프장들의 대부분도 대기업이 운영 하는 프리미엄급 골프장의 특수성이 있다. 이러한 특징을 종합하자면 장점과 단점이 공존하고 있기 때문에 시세 변동이 강화되고 있다는 분석이 나오고 있다.

특히 여전히 대기업 운영사들의 특성상, 자금여력에 따라 비회원제 전환을 고려하는 곳들은 시세가 요지부동이거나 타 지역보다 내장객과 수익감소가 급감하면서 일부 중견그룹의 골프장들은 자금난의 위기에 처한 곳들도 있다. 따라서 이외에도 오라나 핀크스도 지속해서 상승을 했지만 10%대 상승으로 위의 종목들과 비교할 수준은 아니었고 몇몇은 시중 거래조차도 힘들었다.

반면 1위에 오른 나인브릿지의 경우, 연회비 책정에 대한 회원들의 불만을 혜택강화와 아울러 그동안의 폐쇄적 마케팅정책을 접고 시중 거래유통을 허용하면서 급반전에 성공했는데, 회원들의 권익보호와 함께 매출신장을 꾀한 것이 주효했던 것이다.

 

비쌀수록 더 오르는 시장, 초고가 종목이 대세로 자리 잡나?

2023년 회원권시장은 전반적인 상승세 속에서도 수급여건에 따른 희소가 치가 그 상승률 순위를 좌우했다고 볼 수 있다. 이러한 명확한 기준에 따라 개체수가 극도로 적은 초고가 종목들의 선전이 눈부셨는데 이는 상승종목 순위에도 고스란히 드러났다.

먼저, 곤지암의 이스트밸리는 법인들의 매수세에 힘입어 38.4% 상승으로 7위를 기록했고 같은 지역의 남촌도 35.5%의 근소한 차이로 9위에 나란히 상승종목으로 이름을 올리게 됐다.

또한 비전힐스는 과거부터 꾸준하기보단, 근래에 급등세를 타면서 이번에도 34.5% 상승으로 10위 순위로 진입한 경우이고 순위에는 없지만 한동안 거래 자체가 극도로 부진하던 가평베네스트와 렉스필드도 20% 이상의 상승으로 준수한 면모를 과시했다.

초고가 종목들의 거침없는 질주는 소수회원제라는 특수성에 부킹보장과 수려한 회원혜택이 상승 동력으로 자리 잡고 있으며 과거부터 법인들이 가장 선호하는 무기명 회원권 매물의 기근현상에 따라 그 대안으로 자리 잡은 탓이라는 분석이 여전하다. 자연스레 이번에도 매수주문이 지속해서 누적되어왔으나 그 수요를 채워줄 만큼의 매물은 유입되지 않는 구조이다 보니 금년에도 상승폭이 가팔라진 것이다.

이러한 까닭으로 결국, 초고가 회원권의 지수는 27.2% 상승으로 치솟으며 군계일학(鷄群一鶴)의 위용을 과시했고 그 뒤를 이어 고가 종목권이 12.6%, 중저가 종목은 각각 9.6%, 5.2% 순으로 비쌀수록 더 큰 폭으로 상승하는 특이사항을 도출해 냈다.

 

 

 

경기침체 여파로 기업수요 위축, 수급여건과 희소가치는 확대

부실PF논란, 건설사 모체나 PF관련 골프장들 회원권 발행 늘릴 듯

연말연초 기대감보다는 저점매수 작전용이

상반기 중 악재 충분히 확인 후, 이후 수요증가 예상

상저하고 내지는 시기별 등락 있어도 강보합 마감 예상

 

2024년 회원권시장 전망은?

2024년 회원권시장은 크게는 경기침체의 그림자가 가시화되는 과정과 자산시장을 옥죄어 왔던 물가와 금리인상에 대한 큰 악재를 해소하는 가운데, 그 교차점에서 방향타를 결정해야 할 것으로 보인다.

특히, 한동안 지속되어 왔던 인플레이션과 고금리 여파에 기업들의 수익지 표가 낮아지면서 주요 대기업과 중견기업들이 비상경영에 들어갔으며, 2023년 연말부터 카카오그룹의 골프회원권 매각논란으로 주요 법인들은 회원권매매에 이전보다 신중한 입장을 취하고 있는 것으로 알려지고 있다.

게다가 시공능력 기준 16위인 태영건설 워크아웃으로 새해부터 건설사들과 일부 관련 금융사들의 부실채권 옥석가리기가 시작되면서 시장에도 투자형태의 수요는 위축을 보일 것으로 예견된다.

이에 따라 건설사 모체이거나 PF사업과 관련 있는 골프장들은 한동안 중단 해왔던 신규회원권을 발행할 수 있을 텐데, 특히 시장에서 애타게 찾는 무기명 회원권을 분양을 점진적으로 시도할 것으로 예측된다. 그렇다면 시세 상승을 주도하던 초고가 종목들이 2023년처럼 급등세를 보이기에는 한계가 있지 않겠냐는 분위기가 조성되고 있어 이는 향후 시황을 예측하는 시발점이 될 수 있다.

반면, 이러한 대전제에도 불구하고 해당 악재들이 해결되는 과정에서의 시기적인 분별과 상황별 시나리오는 분명한 시세 급등락으로 이어질 것으로 보여 매매 타이밍이 어느 때보다도 중요한 한 해가 될 듯하다.

먼저, 1/4분기에는 앞서 거론된 악재들로 인해 매매자들 입장에선 탐색기간 거치면서 종목별 반등의 가능성이 있으나 전반적인 상승장으로 돌아서 려면 정부정책이나 자산시장에서 굵직한 해결방안이나 호재가 나와 줘야할 것으로 판단된다.

물론 회원권시장이 한동안 나 홀로 상승세를 보인 경우도 더러 있었다. 그러나 2023년 이미 예상외로 큰 폭의 상승세를 시현한 터라 고점에서 매물이 나올 수도 있는 분위기가 형성된 점은 부담스럽기 때문에, 새해에는 수급상황에 따른 종목별 차별화를 충분히 거친 후에 편차는 확대될 수도 있겠 다. 이는 초고가 종목들의 산타랠리가 새해에는 무뎌지면서 시장 전반에서는 치열한 눈치작전에 보합이나 약보합으로 전환될 수 있겠고 반대급부인 종목별 저점매수 주문이나 실사용자들의 수요에 따라 시세 변화가 역으로 가해질 수 있다. 또한 4월 총선 전에는 아무래도 경기부양이나 규제완화 등의 정책적인 호재가 있을 수도 있기에 낙폭이 크더라도 만회할 수 있는 기회도 있을 수 있기에 이에 따른 종목별 옥석 가리기도 유효할 듯하다.

이후 2/4분기에 이르면 실질적인 경기흐름과 자산시장의 자생력을 보다 강한 판단의 근거로 활용해야 할 개연성이 높다는 분석이다. 국내 선거철이 지나면서 정치적 이슈 외에 아마도 각자도생의 노선이 자리 잡게 된다면 오히려 자산시장은 악재로 작용할 수 있겠고 회원권시장에서는 봄시즌 수요의 파급력이 뒤늦게 나타날지 여부에 따라서도 등락이 좌우될 수 있다.

또한 자산시장에서 예측하고 있는 금리인하 요건에 대해서도 회원권시장 역시 중요한 변곡점이 될 수 있다. 물론, 글로벌 경기동향에 대한 정책보조도 발을 맞춰야 하겠지만 경기침체에 대한 반작용으로 인플레이션이 한층 낮아지게 된다면 이 시기부터 정책금리 인하가 가시화될 것이라는 분석들이 주효하기 때문에 회원권시장에도 서서히 투자수요가 유입될 것으로 판단된다.

이후 하반기에는 한동안 매매 시기를 미루던 실사용자들의 수요와 투자형 태의 거래가 맞물리며 상승세로 전환될 가능성을 염두에 두어야 하겠다. 물론, 시기상으로는 혹서기와 휴가시즌에는 지루한 탐색전을 거쳐야 하니 3/4분기에는 박스권이나 강보합 수준에 머무르는 현상이 있을 수도 있다.

그리고 상반기에 종목별 편차와 저점 매물들의 시세조정의 수준이 어느 정도였는지에 따라 그 상승폭도 달라질 수 있지만, 대체로 4/4분기쯤에는 가을 시즌을 대비 수요와 투자수요가 증가하면서 연말로 갈수록 시세 상승폭을 늘리는 형태로 진입하는 시나리오가 현재로서는 가장 합리적인 판단이다.

2024년 에이스회원권지수(ACEPI)는 단기적으로는 1300P로 두고 등락을 거듭할 것으로 보이며 하락 시 저항선으로는 1250P 그리고 추세적 상승구 간에 돌입할 경우에는 1350P를 뚫고 그 이상으로 올라설 수 있을 것으로 기대되고 있다.

이상으로 회원권시장 전망을 살펴봤으나 최근 자산시장의 흐름은 그 어느 때보다 빠르게 유동적이며 이를 바탕으로 예상외의 흐름을 이끌어낼 수 있는 여건을 갖추고 있다. 2023년에도 다수의 의견이 빗나가고 자산시장이 상승했듯이 언제든 추세는 변화할 수 있는 생동감을 유지하고 있기 때문에, 큰 변화와 기회가 엿보인다면 역발상의 거래나 투자도 염두에 두길 바란다.